오늘은 경기도 안양시 동안구 호계동에 있는 근린상가를 분석해 보도록 하겠습니다.
1호선&4호선 금정역 1번 출구에서 500미터 떨어진 도보 9분 거리에 위치하고 있으며 신축 건물입니다.
전용면적은 39.437평(130.37㎡)입니다.
현재 3차례 유찰되어 1/13(화) 안양지원 3계에서 4차 입찰을 앞두고 있는 물건입니다.
신축 지식산업센터 금정역 2차 SK V1 타워 2층 217호이며 식당으로 운영되었고 현재는 미운영 중으로 알고 있습니다.
연합자산관리 NPL 물건입니다.
대로변 쪽, 앞에 왕복 8차선 도로가 보이는 2층 상가입니다.
[권리분석]
말소기준일 2023.2.8 농협은행 72000만원 근저당권이 말소기준권리이며 이후 모두 소멸되는 깨끗한 물건입니다.
대항력 없는 임차인이 있습니다.
[수익률 분석]
해당 물건 마이프차에서 배후세대를 살펴보니 반경 500m 이내에 2185세대 정도 이용하는 상권으로 나옵니다.
주변은 거의 사무실 위주의 업무용 건물들입니다.
네이버페이 부동산에 주소를 검색하니 같은 건물 지산에 엄청 많은 매물들이 있는 것(356개)을 확인할 수 있었습니다.
신축 지산, 공실 많은 지산의 느낌이네요. ㅠㅠ
2층 근린상가이니 주변 2층만 추려서 살펴보겠습니다.
상가로만 뽑으니 확 줄어들었습니다. 12개, 13개, 8개, 10개...
금정역2차 SKV1건물에는 아래와 같이 2층 호가 3000/300(전용32평), 3000/220(전용38.72평)에 나와 있는 3개만 있고, 대부분 임대료가 높은 1층의 호가만 나와 있네요.
같은 건물 2층 호가: 평당 5.7~9.4만원
그래서 다른 곳 2층 상가도 살펴보았습니다.
아래 전용 40평, 25년 이상된 구축, 월세 200만원(평당 5만원)
아래 전용 33.3평, 25년 이내, 월세 260만원(평당 7.8만원)
25년 이상된 구축이 평당 5만원 이상이니 신축 금정역2차 SKV1 2층 상가 평당 5.7만원은 합리적인 시세로 보입니다.
그렇다면 217호의 면적에 대입하면 보증금 2000만원/225만원으로 예상해 볼 수 있습니다.
적정가치를 수익률 6%로 계산하면 47000만원(적정가치)-->평당 1191만원, ㎡당 360.5만원
다음 4차 입찰 최저가가 49152만원이므로 비싸다고 판단됩니다.
*참고자료: 감정평가서 중 유사평가사례
수익률 엑셀에 한 번 넣어 보겠습니다. 4차 기일 이후 입찰가는 37000만원으로 해보았습니다.
결론
37000만원까지 내려가야 할 듯~~